一、问题背景
实践中，经常会有当事人要求法院确认其与他人签订的房屋买卖合同无效或者法院在案件审理过程中，依职权确认涉案的房屋买卖合同无效。若被确认无效的房屋买卖合同中交易的房屋已经办理完毕过户登记手续，并且领取了不动产权证的，而出卖人基于合同无效的法律后果，可以要求买受人返还房屋，那出卖人是否可凭判决书要求房管局办理变更登记或者更正登记？
二、结论概要
（一）房屋买卖合同被法院确认无效，意味着买受人取得房屋所有权的基础事实和原因行为已不存在，那么基于该基础和原因而完成的物权变动也应当被否定，即该房屋的权属登记应当恢复到转移之前的状态。
（二）房屋登记机构如何恢复登记?这是一个涉及到操作层面的技术规范问题，而现行《不动产登记暂行条例》并没有对因房屋买卖合同被法院确认无效之后房屋登记机构该如何作为作出明确规定。但是，换个角度思考，房屋买卖合同无效必然导致登记簿记载的权利状况和真实的权利状况不一致，因为登记簿记载的权利人因买卖合同无效实际上不能取得该房屋的所有权，因此记载权利人并非真正权利人，属于“登记错误”，可以通过更正登记来纠正。所谓更正登记，是指在不动产登记簿记载有错误的情形下，即登记的权利状况与真实的权利状况不一致，有关当事人或房屋登记机构可通过一定的程序予以纠正的登记，这是《物权法》确立的一种新的登记类型。
三、法律法规
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》
第八条 当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。
《中华人民共和国物权法》
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
四、司法案例
（一）抚顺市中级人民法院-抚顺市不动产登记中心与王成发、抚顺市住房和城乡建设委员会房屋登记纠纷案【（2017）辽04行终249号】
裁判理由：
本院认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八十条第一款规定“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”本案被上诉人王成发虽然通过民事诉讼确认了其与裴勇之间的房屋买卖合同无效，但涉案房屋已被抵押给马圈子信用社。根据上述规定，涉案房屋在被错误登记后已经办理了抵押登记，该抵押效力没有被确认无效或被撤销的情况下，上诉人对被上诉人的更正登记申请不予登记并无不当。被上诉人认为涉案房屋的抵押行为无效应给其办理更正登记，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”因此涉案房屋的抵押效力问题应先行通过民事审理解决，待民事审理有结论后再确定上诉人应否履行更正登记的法定职责。原审判决认为涉案房屋为虚假抵押，因此责令上诉人办理更正登记，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条及相关司法解释的规定，在涉及登记的行政诉讼中，当事人申请一并解决相关民事争议的，人民法院可以一并审理。行政诉讼中需要以民事诉讼的裁判为依据的，可以裁定中止行政诉讼。民事争议应当单独立案，由同一审判组织审理。行政争议和民事争议应当分别裁判。上述规定明确了行政诉讼一并审理民事争议的范围和程序，而原审中被上诉人没有请求一并审理涉案房屋的抵押效力问题，原审法院也没有按照上述规定对民事争议和行政争议分别立案和裁判。在抵押权人马圈子信用社未参加诉讼、抵押效力未经人民法院生效裁判确认的情况下，原审判决责令不动产登记中心履行房屋变更登记职责认定事实不清、证据不足。
（二）惠州市中级人民法院-刘少容月龙门县人民政府、龙门县房产管理局不履行房产登记法定职责纠纷案【（2012）惠中法行初字第12号】
裁判理由：
原告刘少容向惠州市龙门县人民法院提起诉讼，请求确认2009年9月25日王水英与钟锦芳签订的《房地产买卖合同》无效。惠州市龙门县人民法院对原告刘少容的请求依法予以支持，于2010年11月30日作出了(2010)龙法民一初字第300号民事判决，确认“被告(本案第三人王水英)与钟锦芳于2009年9月25日签订的《房地产买卖合同》无效”。并告知原告可直接到房管部门办理权属更正登记手续。遂原告刘少容先后两次以书面方式请求被告龙门县房产管理局办理房产权属变更登记手续，但未果，原告刘少容遂向本院提起诉讼。
本院认为，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条规定：“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。……”根据上述查明的事实，本案原告刘少容的房屋所有权业经本院生效的（2009）惠中法民一终字第485号《民事判决书》予以确认，对这一事实本院予以确认。《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记薄记载错误的材料。……”原告刘少容在经相关法律文书确认房屋所有权后，分别在2011年3月18日和2011年4月12日以其名义向被告龙门县房产管理局出具《房产更正登记申请书》，被告龙门县房产管理局出具《关于刘少容的答复》，认为其提出的申请不符合相关房产更正登记的规定。本院认为，根据上述法律、规章的规定，被告龙门县房产管理局作出的答复是认定事实不清，适用法律错误的。被告龙门县房产管理局应该对原告的申请登记的要求予以受理并作出行为。